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He vendido mi piso en Cádiz: cómo y dónde se paga la plusvalía

Si has vendido tu piso en Cádiz, es importante conocer los impuestos que debes pagar tras la operación. Y uno de los tributos clave es la plusvalía municipal, que oficialmente se llama Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana o IIVTNU.

En este caso, se trata de un impuesto que grava el aumento del valor del suelo urbano desde que lo adquiriste hasta su venta. Es decir, durante el tiempo que ha sido de tu propiedad. Así, si has vendido tu piso en Cádiz, vamos a ver cómo calcularlo.

¿Qué es la plusvalía municipal y quién la paga?

La plusvalía municipal o IIVTNU es un tributo que deben pagar los propietarios de una vivienda en suelo urbano en el momento en el que la venden. Este tributo grava el incremento de valor del terreno desde la compra hasta la venta, tal y como hemos mencionado anteriormente.

En general, el responsable de pagar este impuesto es el vendedor de la vivienda. Sin embargo, si el vendedor es una empresa o no reside en España, el comprador se hace cargo de la liquidación del impuesto.

Cómo se calcula la plusvalía municipal en Cádiz

Desde la reforma del impuesto en 2021, existen dos formas de calcular la plusvalía municipal y el contribuyente puede elegir la que más le beneficie.

Método 1 para calcular la plusvalía: objetivo y según el valor catastral

En este primer método u objetivo, se multiplica el valor catastral del suelo por unos coeficientes establecidos por el ayuntamiento. Dichos coeficientes se asignan en función de los años que el propietario ha tenido el inmueble. 

Y, posteriormente, se aplica el tipo impositivo fijado por el Ayuntamiento de Cádiz, que no puede superar el 30 % en ningún caso. Vamos a ver un ejemplo:

• Pongamos que el valor catastral del suelo es de 50.000 €.
• El inmueble ha sido de tu propiedad durante 10 años.
• El coeficiente que se aplicaría sería del 0,08.
• Y la base imponible es 50.000 € x 0,08 = 4.000 €.
• Y, para terminar, el tipo impositivo (un 25 % en el caso de Cádiz): por lo tanto, 4.000 € x 25 % = 1.000 € sería el total a pagar.

Método 2 para calcular la plusvalía: real y según la ganancia obtenida

Para calcular el impuesto de plusvalía según este segundo método, lo calculamos sobre la ganancia real obtenida por la venta de la propiedad. Es decir, sobre la diferencia entre el precio de compra y el de venta.

Y a esta ganancia le aplicamos la proporción correspondiente al valor catastral del suelo y el tipo impositivo. Vamos a ver un ejemplo para este caso:

• Pongamos por caso que el precio de compra ha sido de 100.000 €.
• Y lo vendemos por 150.000 €.
• Nuestra ganancia real ha sido de 50.000 €.
• La proporción del valor del suelo según el Catastro: un 40 %.
• La base imponible serán 50.000 € x 40 % = 20.000 €
• Y, finalmente, el tipo impositivo será el mismo (un 25 %): por lo tanto, 20.000 € x 25 % = 5.000 € sería la plusvalía total a pagar. 

De esta forma, el vendedor puede escoger la opción más ventajosa o que resulte en una cantidad menor.

¿Dónde y cómo se paga la plusvalía en Cádiz?

La plusvalía municipal se paga en el Ayuntamiento de Cádiz. Porque es justo este organismo el encargado de gestionar el impuesto en cuestión. Vamos a ver cómo hacerlo:

1. Tienes que obtener la autoliquidación o declaración en la Oficina de Tributos del Ayuntamiento de Cádiz (en la Plaza San Juan de Dios 1) o a través de su sede electrónica (https://sede.cadiz.es).

1. Tienes que presentar la siguiente documentación:
   1. Escritura de compraventa.
   2. DNI del vendedor y del comprador.
   3. Último recibo del IBI.
   4. Si procede, un justificante del valor de compra y venta de la propiedad.

1. Tienes que pagar el impuesto en cualquiera de las entidades bancarias colaboradoras del Ayuntamiento o, en la sede electrónica, con tarjeta o por transferencia bancaria.

¿Cuándo se paga la plusvalía?

Como pasa con otros trámites legales, también existe un plazo límite para pagar la plusvalía en Cádiz. En este caso, son 30 días hábiles desde la venta, si el vendedor es una persona física y 6 meses (prorrogables a 1 año) cuando la vivienda es heredada o se recibe por donación.

¿Existen exenciones o bonificaciones?

Por si te lo estás preguntando, sí que es posible no pagar la plusvalía municipal:

• Cuando no ha habido ganancias, porque vendes el piso por un precio inferior al que lo compraste.
• Cuando te corresponde alguna bonificación por haber recibido la vivienda en donación o herencia. Dichas bonificaciones suelen corresponder a los herederos directos, pero consulta tu caso concreto.
• Cuando la persona que vende la propiedad tiene más de 65 años y dicha propiedad corresponde a su vivienda habitual. Algunos de los requisitos son la reinversión del dinero, pero consulta otras posibilidades.

Como ves, si has vendido tu piso en Cádiz, es importante que cuentes con este tributo para conocer tus costes y beneficios netos. Pero si tienes algún problema al calcular este u otros impuestos, en Kilighome Cádiz podemos ayudarte. Pondremos toda nuestra experiencia a tu servicio ¡ven a vernos!